Tworzący się w naszym kraju po zakończeniu II wojny światowej system totalitarny, nie zlikwidował nieruchomości jako przedmiotu władania, lecz z właściwą dla siebie cechą ograniczył i poddał nadzorowi państwowemu w granicach absurdalnych, władanie nieruchomością. Jednym tych mechanizmów był powołany w 1948 roku. i funkcjonujący do dziś administracyjny tryb podziału nieruchomości. Suwerenna decyzja posiadacza nieruchomości zastąpiona została przez administracyjną decyzję organu państwowego. Stan ten usankcjonowała dalej uchwalona w 1997 roku ustawa o gospodarce nieruchomościami. To źródło prawa oraz jego przepis wykonawczy, mimo długotrwałej procedury zawierają sformułowania dwuznaczne oraz używają określeń wcześniej niezdefiniowanych. Mówiąc o przepisie wykonawczyni mam na myśli oczywiście Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu. Wspomniane dwuznaczności spowodowały powstawanie nie przewidywanego przez Konstytucję Rzeczypospolitej prawa powielaczowego w formie różnorakich "materiałów instruktażowych", "pism wyjaśniających" itp, które zaczęły być stosowane mimo jasnych sformułowań w tym zakresie art. 3 i III rozdziału Konstytucji.
Problematyka podziałów nieruchomości regulowana jest głównie w rozdziale l działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na jego wstępie w art. 92 czeka nas zaskoczenie. Przepis ten określa wyjątek gdy wspomnianą ustawę stosuje się na obszarach przeznaczonych na cele rolne i leśne. Nie był by on tak ważny w praktyce gdyby ustawodawca nie zastosował starej totalitarnej zasady, że "władza wie lepiej jak ludzie powinni być szczęśliwi". Gminy wbrew swej woli zmuszone zostały do wykupu gruntów, a posiadaczom nieruchomości odebrano możliwość tworzenia dróg prywatnych. Zablokowane zostały możliwości tworzenia zwartych, zamkniętych osiedli w których drogi wewnętrzne stanowiły wspólną własność jego mieszkańców. Reakcją na te przepisy jest powstawanie służebności gruntowych - dróg koniecznych. Należy się zastanowić czy nie mamy tu do czynienia z przewidywaną przez prawników konstytucjonalistów i sędziów Sądu Najwyższego sytuacją, że ustawodawca nie ma do siebie wielkiego zaufania, że może się pomylić i ktoś powinien to naprawić.
Następną dwuznacznością ustawową jest zawarte w art 96 ust. l sformułowanie "Projekt podziału powinien być sporządzony na aktualnej mapie przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego". W praktyce bowiem mamy do czynienia z dworna rodzajami map w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym która w swej treści zawiera, dane związane z nieruchomością, a mianowicie mapę ewidencyjną i mapę zasadniczą. W zasobie poszczególnych Ośrodków Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej stopień pokrycia poszczególnymi mapami jest różny. Oczywiście najprostsza jest sytuacja gdy brak jest jakiegokolwiek pokrycia mapowego, lecz nie do końca. Ustawodawca niec precyzuje o jaką mapę chodzi i nie określa organu kompetentnego w tej sprawie. Jest to obszar potencjalnego sporu pomiędzy organem prowadzącym państwowy zasób geodezyjno-kartograficzny i organem zatwierdzającym projekt podziału oraz autorem projektu, przy czym każdy z tych uczestników jest w swoim zakresie suwerenny. Najbardziej skrajne stanowisko w tej sprawie może wypłynąć od Ośrodka Dokumentacji Geodezyjno - Kartograficznej posiadającego pełne lub częściowe pokrycie mapą zasadniczą. Ośrodek taki żąda aktualizacji lub założenia mapy zasadniczej o pełnej treści w skali 1:500 z założeniem osnowy poziomej III kl., nawet w przypadku gdy obszar objęły podziałem obejmuje znaczny obszar (np. 50 ha) i powstające działki są rzędu kilku hektarów. Po założeniu, względnie aktualizacji mapy należy przekazać do zasobu kompletną geodezyjną dokumentację dotyczącą tych prac i dopiero na kopiach opracowanej w ten sposób mapy zasadniczej opracować projekt podziału. Koszty w takim przepadku są znaczne. Rozwijając to zagadnienie można już obecnie przewidzieć sytuację że autor projektu pragnie go opracować w formie numerycznej, co przy obecnym wyposażeniu wykonawstwa geodezyjnego jest całkiem realne. Obszar taki dla większości Ośrodków Dokumentacji jest trudny do zaakceptowania. Projekt podziału w formie numerycznej jest także niestrawny dla organów zatwierdzających.
Ustalona w ustawie o księgach nieczystych i hipotece zasada że podstawą oznaczania nieruchomości w księdze wieczystej jest ewidencja gruntów, zostaje naruszona ustawą o gospodarce nieruchomościami, albowiem to wpis do księgi wieczystej można dokonać niezależnie od wprowadzenia zmiany do ewidencji gruntów.
Rozporządzenie w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu wprowadza dalsze dwuznaczności wprowadzając terminy i czynności nie zdefiniowane, które być może stosowane są w niektórych regionach kraju lecz całkowicie niezrozumiale gdzie indziej.
Do takich terminów i czynności należy zaliczyć:
Ustalone jeszcze w 1970 roku wzory druków i dokumentów ewidencji gruntów nie zawierają dokumentu pod nazwą wykaz synchronizacyjny. Jest to o tyle istotne że z treści Rozporządzenia wynika że powstaje on tylko w przypadku rozbieżności oznaczeń nieruchomości w księdze wieczystej i ewidencji gruntów. Praktyka w tym zakresie jest bardzo różna od wykorzystywania standartowego druku "wykazu zmian gruntowych" czy "wyciągu z wykazu zmian gruntowych" do sporządzania dokumentu tekstowego.
Ustawa "Prawo geodezyjne i kartograficzne" ustala zasadę że wykonawca prac geodezyjnych po wykonaniu prac jest obowiązany przekazać do państwowego zasobu geodezyjno - kartograficznego powstałe materiały. Wymienione wcześniej rozporządzenie narusza tą zasadę wprowadzając obowiązek przekazywania dokumentacji niekompletnej, a taką jest właśnie niezatwierdzony projekt. Osobną kwestią jest odpowiedź na pytanie o ilość egzemplarzy projektu i czy któryś z nich nie powinien znajdować się w operacie projektu. Sformułowanie o ocenie pod względem zgodności z zasadami wykonywania prac odnosi nas do niewykonanej, zawartej w art. 19 ust. 3 i 4 prawa geodezyjnego i kartograficznego delegacji o ustaleniu tych zasad przez odpowiednich ministrów. Przyjęcie interpretacji że zasady te określają dotychczasowe instrukcje techniczne jest przesadne, albowiem instrukcje te ze swojej istoty są tylko przepisem technicznym a nie zasadą wykonywania prac geodezyjnych w rozumieniu prawa geodezyjnego. Brak ponadto szeregu norm szczegółowych określających warunki techniczne wykonywania prac w zakresie ewidencji gruntów tworzy obszar do tworzenia prawa powielaczowego, niejednorodnego w skali kraju.
Umieszczenie na projekcie podziału klauzuli wymienionej w rozporządzeniu nie powoduje żadnej egzekucji do jego realizacji w terenie. Skoro tytko decyzja stanowi podstawę dla wpisów wieczystoksięgowych posiadacze nieruchomości nie muszą być zainteresowani utrwaleniem nowych znaków granicznych. Jak wprowadzać zmiany do ewidencji gruntów przy nie uzupełnianiu map?
Usunięcie omawianych dwuznaczności powinno iść w dwóch kierunkach. Szerszym, polegającym na zmianach ustawowych i doraźnym polegającym na zmianie przepisów wykonawczych.
Zmiana ustawowa powinna być realizacją hasła wyborczego AWS "Zdobyliśmy władzę po to, aby oddać ją ludziom". Należy zdecydowanie odrzucić nie odpowiadającą obecnym warunkom ustrojowym zasadę podziału nieruchomości w trybie administracyjnym. Decyzja taka powinna być suwerennym aktem posiadacza nieruchomości opartą na zawartej w dotychczasowym tekście ustawy podstawie, zgodności zamierzonego podziału z planem zagospodarowania przestrzennego. Konieczna będzie restytucja instytucji mierniczego przysięgłego, który by przeprowadzał czynności związane z podziałem zgodnie z zasadą "Pomiary muszą być wykonane przez mierniczego lub w jego obecności". Mierniczy ten odbierał by od posiadacza nieruchomości oświadczenie o podziale i na takiej samej zasadzie jak notariusz przesyłał by dokumenty dla wprowadzenia zmiany w ewidencji gruntów. Zgodnie z ogólną zasadą tylko dokumenty z ewidencji gruntów mogłyby skutkować wpisami do księgi wieczystej. W takiej regulacji zbędny jest zapis o mapie dla opracowania projektu podziału zwarty w art. 96 ustawy.
Już w chwili obecnej należy dokonać nowelizacji rozporządzenia z 17.02.1998 r. łącznie z wydaniem koniecznego rozporządzenia regulującego zasady wykonywania prac geodezyjnych dla celów związanych z ewidencją gruntów.
Trzeba zlikwidować instytucję przyjęcia granic i oprzeć się na ustaleniu granic dla których brak danych lub dane są sprzeczne wyłącznie poprzez postępowanie rozgraniczeniowe. Granice prawne posiadające pełnowartościową dokumentację geodezyjną nie powinny być przedmiotem postępowania. Można wprowadzić obowiązek uzgodnienia przez autora projektu podziału z ośrodkiem dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej przed wydaniem decyzji zatwierdzającej. Wyjaśnić należy też ilość egzemplarzy projektu.
Rozstrzygnięcia też wymaga moment realizacji projektu zwłaszcza że wspomniany wcześniej ustawowy zapis powoduje trudności w jego egzekucji. Konieczne było by w tym celu oświadczenie posiadacza nieruchomości.
| Adres autora |
|---|
|
inż. Stefan Balcer Geodeta Uprawniony i Rzeczoznawca ul. St. Kostki 14c 71-143 Szczecin tel. (091) 487 23 43 e-mail s_balcer@kki.net.pl |