Grzegorz Majchorczyk

Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast

IV Krajowa Konferencja - Szczecin - Ewidencja Gruntów Temat:
"Podziały nieruchomości w świetle nowych uregulowań prawnych".


Podziały nieruchomości ściśle wiążą się z problematyką planowania przestrzennego. Podstawowym aktem prawnym dotyczącym planowania przestrzennego jest Ustawa z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89 z 1994r., poz. 415 z późn.zm.), która była znowelizowana w 1997r. Podstawowym dokumentem planistycznym jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego w skrócie plan miejscowy. Plan decyduje o przeznaczeniu nieruchomości na różne cele oraz określa sposób zagospodarowania nieruchomości. Ustalenia planu miejscowego kształtują sposób wykonywania prawa własności i mogą ograniczać swobodę właściciela w dysponowaniu nieruchomością.

Plan miejscowy jest uchwalany przez Radę Gminy i jest Przepisem Gminnym obowiązującym na obszarze całej Gminy.
Procedura uchwalania planu zakłada wnoszenie m.in. zastrzeżeń i jest to jedyna możliwość wpływania na jego ustalenia, ponieważ po jego uchwaleniu plan jest obowiązujący.
W procedurze uchwalania planu miejscowego można wyróżnić następujące elementy:

  1. Uchwala o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego jest zobowiązaniem Zarządu Gminy do opracowania planu miejscowego (Zarząd zleca to uprawnionym urbanistom);
  2. Należy powiadomić indywidualnie na piśmie właścicieli i użytkowników wieczystych, ogłosić w miejscowej prasie lub w inny sposób zwyczajowo przyjęły w danej nieruchomości o przystąpieniu do sporządzenia planu;
  3. Wyłożenie planu do wglądu publicznego na okres 21 dni,
  4. Zainteresowani mogą składać protesty i zarzuty. Protest może złożyć każdy, zarzut tylko ta osoba, której interesu prawnego to dotyczy. Protesty i zarzuty są rozpatrywane przez Radę Gminy w formie uchwały o rozstrzygnięciu protestu i rozstrzygnięciu zarzutu. Uchwałę o rozstrzygnięciu zarzutu można zaskarżyć do NSA.
  5. Uchwała Rady Gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowana przestrzennego jest przekazywana do Wojewody w celu publikacji w Wojewódzkim Dzienniku Urzędowym. Wojewoda ma nadzór prawny, natomiast nie ma nadzoru celowościowego. Jeżeli Wojewoda uzna, że naruszono przepisy prawa - wydaje rozstrzygnięcie nadzorcze i uchyla Uchwałę Rady Gminy, które może być zaskarżone do NSA. Po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia Uchwala wchodzi w życie.

Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym zniosła podział na plany ogólne i plany szczegółowe. Nic ma również planów krajowych i planów regionalnych. Od dnia l stycznia 1995r. jest tylko jeden plan, który powinien być opracowany ze szczególną dokładnością.
O zakresie planu decyduje Rada gminy. Są pewne sytuacje, gdy plan miejscowy sporządza się obowiązkowo. Sytuacje te to m.in. realizacja zadań rządowych oraz celów publicznych.

Oprócz planu miejscowego są decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzja o w.z. i z.t.), W poprzednio obowiązującym stanie prawnym były decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji, które obecnie dopuszcza jedynie ustawa z dnia 27 października 1994r. o autostradach płatnych (Dz.U. Nr 127, poz. 627 z późn.zm.).
Decyzję o w.z.i z.t. wydaje Wójt, Burmistrz albo Prezydent Miasta w oparciu o ustalenia planu miejscowego. Decyzja nie może być sprzeczna z prawem ale może zawierać pewnie ustalenia, których nie zawiera plan miejscowy. Decyzja nie jest bowiem wyrysem i wypisem z planu miejscowego ale musi o czymś rozstrzygać. Zatem decyzja zawiera sposób zagospodarowania nieruchomości.
W przypadku braku planu miejscowego można wydać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzję przygotowuje osoba posiadająca uprawnienia urbanistyczne i musi ona zostać uzgodniona z odpowiednimi organami wymienionymi w przepisach Ustawy (dot. m.in. przepisów ustawy z dnia 31 stycznia 1980r. o ochronie i kształtowaniu środowiska t.j. Dz.U- Nr 49 z l994r., poz. 196 z późn.zm., ustawy z dnia 15 lutego 1962r. o ochronie dóbr kultury i o muzeach - Dz.U. Nr 10, póz. 48 z późn.zm.).

Podziały nieruchomości - określone w przepisach Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 135, poz. 741) oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu (Dz.U. Nr 25, poz. 130).
Podziału nieruchomości można dokonać Jeżeli jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego. O podziale nieruchomości mogą orzekać organy administracji samorządowej (gminy) oraz sądy (rejonowe, wojewódzkie, apelacyjne).
Pewne unormowania dot. problematyki związanej z podziałami nieruchomości zawarte są w Kodeksie Cywilnym. W kodeksie zawarta jest m.in., definicja nieruchomości (Tytuł III Mienie, art. 46 § 1), która stanowi, że "Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności".
Problematyki tej dotyczą również w pewnym zakresie inne przepisy KC m.in. art. 140 (dot. wykonywania prawa własności), art. 153 (dot. spornych granic), art. 212 (dot. zniesienia współwłasności).

Od dnia wejścia w życie Ustawy o gospodarce nieruchomościami podziały nieruchomości są w kompetencjach Gmin, w poprzednio obowiązującej Ustawie z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomość) (Dz.U. Nr 30 z 1991r., poz. 127 z późn.zm.) kompetencje te należały do Kierownika Urzędu Rejonowego, który z reguły powierzał te kompetencje na mocy porozumienia gminie. Podziały nieruchomości w tej ustawie zawarte były w jednym artykule zawierającym pięć ustępów.
Przepisów dot. podziałów nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych. na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowoduje konieczność wydzielenia nowych dróg (art. 92).
Zapis ten według intencji ustawodawcy miał przeciwdziałać tzw "dzikim podziałom" na terenach rolnych i leśnych. Zgodnie bowiem z nowelą do Kodeksu Cywilnego wprowadzoną przez Ustawę z dnia 28 lipca 1990r, o zmianie ustawy - Kodeks Cywilny (Dz.U. Nr 55, poz. 321) zniesiono wszelkie ograniczenia w kwestii podziałów nieruchomości rolnych),
Do przepisu art.92 proponowana jest zmiana w postać: dopisku: "nie będących drogami stanowiącymi niezbędny dojazd do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych" - Zmiana ta jak i inne zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały przyjęte przez Radę Ministrów i przekazane do Sejmu RP.
Kwestie związane z drogami zawiera Ustawa z dnia 24 lipca 1998r. o zmianie niektórych ustaw określających kompetencje organów administracji publicznej w związku z reformą ustrojową państwa (Dz. U. Nr 106, poz. 668), która wejdzie w życie od dnia 1 stycznia 1999r. a która uporządkuje właściwość organów w sprawach dróg. Stanowi ona, że drogi krajowe będą stanowić własność Skarbu Państwa, drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne będą stanowiły własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy.

Kolejna zaproponowana zmiana przepisów dot. podziałów będzie zawarta w art. 93 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który otrzyma brzmienie: " Jeżeli przy dokonywaniu podziału nieruchomości zaistnieje konieczność wydzielenia działek gruntu na cele publiczne, w szczególność: pod nowe. drogi, a ustalenia planu miejscowego nie określają zasad podziału nieruchomości, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może żądać od osoby, która składa wniosek o podział, dołączenia do wniosku koncepcji zagospodarowania tej nieruchomości. W koncepcji określa się linie rozgraniczające układy komunikacyjne oraz rodzaje zabudowy z uwzględnieniem warunków wynikających z ustaleń planu miejscowego i przepisów szczególnych. Koncepcję opracowuje osoba posiadająca uprawnienia urbanistyczne tub uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej",
Zmiana ta powinna uprościć zasady podziału w tych przypadkach i spowoduje, że odpadnie zarzut niekonstytucyjności tego przepisu, który pojawiał się w dyskusjach różnych środowisk.

Następna umiana dotyczyć będzie przepisu art. 94 ust. 1, w którym po wyrazach "zagospodarowania terenu" postulowany jest zapis: "wydanej w trybie art. 40 ust. 2 oraz art. 44 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym". Zmiana ta powinna wyjaśnić wątpliwości dotyczące podstawy prawnej decyzji o w.z. i z.t.

Dopuszczono 6 przypadków podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego, (art. 95):

  1. zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, na podstawie pozwolenia na budowę,
  2. wydzielenie działki gruntu znajdującej się pod budynkiem, niezbędnej do prawidłowego korzystania z tego budynku przez samoistnego posiadacza,
  3. wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,
  4. realizacja roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej lub innych ustaw,
  5. podział związany z przekształceniami organizacyjnymi przedsiębiorstw lub ich likwidacją,
  6. wydzielenie części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji autostrady.

W przepisie art. 96 ust. 1 ustawodawca określił, że podziału dokonuje się na podstawie decyzji Wójta, Burmistrza albo Prezydenta Miasta, zatwierdzającej projekt podziału. Podział w zasadzie następuje na wniosek osoby zainteresowanej, jednak w określonych wypadkach może być przeprowadzony z urzędu.

Zgodnie z art. 97 ust. 4, wniosek o dokonanie podziału nieruchomości może być złożony przez Kierownika Urzędu Rejonowego. W sytuacji dokonywania podziału nieruchomości z urzędu do opracowania projektu podziału nie jest wymagana opinia Wójta (Burmistrza, Prezydenta) o zgodności z planem wydawanej w formie postanowienia.

Jeżeli podział nieruchomości będzie się odbywał w drodze sądowej to orzeczenie o podziale zastępuje decyzję o podziale. Drugi przypadek, gdy nie będzie decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości - to podział polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu odrębnie położonych i oznaczonych w katastrze nieruchomości (art. 96 ust.3). Również w tym przepisie proponowana jest zmiana polegająca na skreśleniu wyrazów "położonych i" w zapisie art. 96 ust. 3.

Działki gruntu wydzielone pod drogi z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa na własność gminy z dniem w którym decyzja o podziale stalą się ostateczna (art. 98). W takim przypadku decyzja nie stanowi o przejściu, bo następuje to z mocy prawa.
Odszkodowanie ustala się w wysokości wynegocjowanej z właścicielem. W sytuacji, gdy negocjacje nie przyniosą rezultatów - to odszkodowanie ustala się wg. zasad i trybu przy wywłaszczaniu nieruchomości. Wymierzanie tej opłaty nic jest: obowiązkowe i wydaje się, że może być uzależnione od początkowych negocjacji.

Podziału warunkowego dokonuje się pod warunkiem ustanowienia służebności drogowej w chwili, gdy właściciel będzie sprzedawał pierwszą nieruchomość (art. 99).

Wniosek o podział nieruchomości powinien zawierać:

  1. tytuł prawny do nieruchomości,
  2. wypis z katastru nieruchomości (do czasu jego utworzenia z ewidencji gruntów),
  3. wstępny projekt podziału na którym wnioskodawca pokaże go w sposób graficzny,
nie musi być wykonany przez, osobę posiadającą uprawnienia geodezyjne, musi być wykonany na kopii mapy zasadniczej lub mapy katastralnej.
Wójt, Burmistrz, Prezydent Miasta porównuje wstępny projekt podziału z ustaleniami planu i jeżeli stwierdzi, że jest on zgodny z planem wydaje opinię o zgodności z planem, natomiast jeżeli zgodności z planem nie ma to wydaje opinię negatywną. Opinia jest wydawana w formie postanowienia na które służy zażalenie (rozstrzyga tylko zagadnienie wstępne - KPA).
Jeżeli opinia jest pozytywna to wnioskodawca zleca geodecie uprawnionemu sporządzenie mapy do celów podziału. Z chwilą wykonania mapy podlega ona przyjęciu do zasobu geodezyjno-kartograficznego.
Następnie mapę przekazuje się Wójtowi, Burmistrzowi albo Prezydentowi Miasta i jeżeli nie ma różnic ze wstępnym projektem podziału- który wydaje decyzję o podziale. Z chwilą, gdy staje się ona ostateczna Wójt (Burmistrz, Prezydent) zamieszcza następującą klauzulę: "Niniejszy projekt podziału nieruchomości został zatwierdzony decyzją z dnia ......Nr....." z podpisem upoważnionej osoby.
Decyzja wraz z mapą stanowi podstawę do ujawnienia podziału w dziale I Księgi Wieczystej, w katastrze nieruchomości oraz do wyznaczenia granic w terenie. Do postępowania podziałowego przyjmuje się granice nieruchomości według istniejącego stanu prawnego - tj. wg. spokojnego stanu posiadania lub według stanu uwidocznionego w katastrze nieruchomości (może być również dokumentacja z KW).
Nie prowadzi się postępowania rozgraniczeniowego, a do wykonania mapy przyjmuje się przebieg granicy wg w/w stanu. W sytuacji, gdy wyniknie spór graniczny, należy zawiesić postępowanie podziałowe i doprowadzić do końca postępowanie rozgraniczeniowe prowadzone w oparciu o przepisy ustawy z dnia 17 maja 1989r. Prawo Geodezyjne i Kartograficzne (Dz.U. Nr 30, poz. 163 z późn.zm.).